<<マンションを有利な条件で売却する戦術とは>>アイシティハウス株式会社日本住宅審査会

住まいの現地見学においては、第一印象が重要になってきます。清潔感があり、快適な空間と感じてもらえることが理想です。

部屋の中を無理に飾り立てたりする必要はありませんが、あちらこちらにホコリがたまっていたり、雑然と物が溢れているような状態はアウトです。整理整頓を心がけ、水回りの掃除はこまめにするようにします。

快適な空間だと感じてもらうためには、部屋の明るさや開放感などもポイントになります。部屋の明るさや開放感は変えることができないものと考えられていますが、日光が入ってくる場所に家具など物を置かないようにし、カーテンや窓を開けて明るさや広がりが感じられるようにするなど、あれこれ工夫をすることは可能です。

また、不動産会社の査定を高くするためには、床や壁の修復や、キッチン・給湯などの設備のメンテナンスが重要になってきます。これらは、日常の掃除も含め、日頃から点検・補修をするように心がけることが大切ですね。

マンション売却の仲介の依頼を受けた不動産会社には、「媒介契約」の締結が法的に義務づけられています。媒介契約の内容は、売却するために不動産会社が行う業務の内容や仲介手数料の取り決めなどです。それらを明確にして、円滑な売却が実現できるように、不動産会社にサポートを依頼するわけです。

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて選ぶようにしましょう。

【一般媒介契約】

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。他の契約のように、不動産会社に売主に対する義務は発生しません。

【専任媒介契約】

仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは禁じられています。しかし、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。また、不動産会社は、売主に対して二週間に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。さらに売却物件を指定流通機構に、7日以内に登録しなければなりません。

【専属専任媒介契約】

「専任媒介」とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引きすることが、契約で義務づけられています。不動産会社は、売主に対して一週間以内に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。レインズ（※）への物件の登録義務は5日以内になります。

また、売却においては、最も適切にあなたの物件を売却してくれる不動産会社を選ぶことが重要になってきます。

情報を集めて、できるだけ適切な不動産会社を選ぶようにしましょう。

※レインズ（REINS）

「レインズ（REINS）」とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」を略した名称で、全国の不動産情報を管理しているシステムです。国土交通大臣から指定された四つの「指定流通機構」によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。不動産会社は、自社での取扱物件について、専任媒介以上の媒介契約を結んだものはレインズへの情報登録が義務付けられています。また成約時の情報登録も同様です。基本的には、会員である不動産会社が利用するシステムなので、一般のユーザーはシステム内の物件情報を閲覧することはできません。ただし、マーケットインフォメーションなどWeb上で市場動向をまとめたデータを公開しているので、相場の参考にすることはできます（「市況レポート」「マーケットデータ」など機構ごとに名称は異なります）。